Altbau sanieren oder neu bauen: So entscheidest du richtig!

Den renovierungsbedürftigen Altbau sanieren oder doch lieber abreissen und ein schönes modernes Häuschen errichten? Mit der Suche nach einem Eigenheim kommt häufig die Qual der Wahl. Doch wann macht es überhaupt Sinn, in die Sanierung eines Altbaus zu investieren und wann solltest du besser von Grund auf neu bauen? In diesem Blog-Beitrag erfährst du, welche Faktoren du bei deiner Entscheidung bedenken solltest. 

19.05.20237min7min

Ein Neubau neben einem kernsanierten Altbau

Jungfräuliches Bauland ist in der Schweiz inzwischen fast so selten wie Grossbanken. Deshalb wird beim Kauf eines Grundstücks in den meisten Fällen ein bereits bestehendes Gebäude miterworben. Das stellt dich als Käufer:in kurz oder lang vor die Entscheidung: Sanieren oder neu bauen?

Beides hat natürlich seine Vor- und Nachteile. Abhängig vom Zustand und vom emotionalen Wert der Immobilie kann eine Sanierung durchaus Sinn machen. In manchen Fällen aber, machen moderne Energieeffizienzauflagen oder der Zustand der Bausubstanz eine Sanierung nahezu unmöglich und es muss neu gebaut werden. Du würdest ja auch keine Bodenheizung in einem Iglu verlegen.

Gemeinsam mit Stefan Müller, Geschäftsführer und Inhaber der Raumtakt GmbH, helfen wir dir bei der Entscheidungsfindung. Wir zeigen, was du alles bedenken solltest, damit du weder in die Iglufalle tappst, noch unnötigerweise ein altes Schmuckstück dem Erdboden gleichmachst.

Die Altbausanierung

Der Umbau oder eine energetische Sanierung umfasst die Modernisierung von einer oder mehreren Etagen, um den Wohnstandard und die Energieeffizienz eines bestehenden Gebäudes zu erhöhen. Im Allgemeinen macht eine Vollsanierung dann Sinn, wenn die Bausubstanz des Gebäudes gesamtheitlich betrachtet intakt ist und das Wesen des Baus auch längerfristig zu dir passt. In der Regel dauert ein Umbau oder eine energetische Sanierung auch weniger lange als ein Abriss und Neubau und die Kosten können niedriger ausfallen - müssen aber nicht. Nicht in jedem Fall ist eine Sanierung günstiger als ein Neubau. Wir erklären das später nochmals ausführlich im Kapitel «Die entscheidenden Faktoren».

Vorteile eines Umbaus

  • Ihr Haus bleibt während der energetischen Sanierung teilweise bewohnbar.

  • Steuererleichterungen und allfällige Fördergelder über die Jahre rechnen sich auf.

  • Die Seele des Hauses bleibt erhalten.

  • Eingriffe in Garten und Vegetation bleiben minimal.

  • Eine Gebäudesanierung kann meistens ökologisch sinnvoller sein.

Nachteile eines Umbaus

  • Die Energieeffizienz ist nach der Sanierung meist nicht so hoch wie bei einem Neubau. Stefan Müller erklärt dazu: «Ein Ersatzneubau verursacht zwar beim Abriss viel CO₂, es ist aber einfacher, mit ihm zeitgemässe Standards in Bezug auf Haustechnik und Energieeffizienz zu erzielen.»

  • Langfristiges Wohnen auf der Baustelle oder temporäres Auswärtswohnen kann belastend sein.

  • Unvorhergesehene technische Herausforderungen und damit verbundener finanzieller Mehraufwand können Nerven und Portemonnaie belasten.

Der Neubau

Wenn du ein bestehendes Gebäude abreissen und durch ein neues Wohngebäude in ähnlicher Dimensionierung ersetzst, spricht man von einem Ersatzneubau. Ein solcher Abbruch und Neubau ist vor Allem sinnvoll, wenn die Bausubstanz nicht mehr intakt ist oder das alte Gebäude überhaupt nicht Ihren Bedürfnissen entspricht. Ein Ersatzneubau macht auch nur dann Sinn, wenn du nicht in Umzugsnot bist und das Budget für eine grössere Investition hast.

Vorteile eines Ersatzneubaus

  • Ermöglicht die Umsetzung deines individuellen und modernen Baustils, der deinen Bedürfnissen gerecht wird.

  • Zeitgemässe Standards wie Energieeffizienz und Haustechnik können eingehalten werden.

Nachteile eines Ersatzneubaus

  • Umsetzung und Kosten können nicht über mehrere Jahre verteilt werden, was sich nachteilig auf deine Steuern auswirken kann.

  • Es fallen zusätzliche Kosten für Abriss und Entsorgung an.

  • Abhängig von deiner Wohnsituation kann ein temporärer Umzug nötig sein.

  • Staatliche Fördergelder können nur erwartet werden, wenn der Neubau Minergie-Standards erfüllt.

Die entscheidenden Faktoren

Welches ist nun aber der beste Weg für dich persönlich? Wir haben die sechs wichtigsten Faktoren zur Entscheidungsfindung zusammengestellt:

  1. Baubsubstanz
    Falls die Grundsubstanz der Immobilie in schlechtem Zustand ist, rät Experte Stefan Müller von einem Umbau ab: «Wenn die Bausubstanz nicht mehr intakt ist, muss das Gebäude bei einer Sanierung entkernt werden. Wenn im Vergleich zu einem Ersatzneubau die Kosten höher ausfallen macht der Neubau mehr Sinn». Von einer Entkernung spricht man wenn gebäudetechnische Anlagen, nichttragende Wände, Deckenkonstruktionen und Bodenbeläge komplett ersetzt werden müssen.

  2. Budget & Kosten
    Häufig sind Altbausanierungen kostengünstiger als Ersatzneubauten, es gibt aber auch Ausnahmen. Gerade, wenn die energetischen Sanierungsmassnahmen sehr umfassend sein sollten, fällt ein Totalumbau meistens teurer aus als Ersatzneubauten. Laut unserem Experten Stefan Müller ist es allerdings schwierig, konkret zu sagen, wann genau dieser Punkt erreicht wird: «Hierzu gibt es aber leider keinen Richtwert, sondern man muss den Einzelfall beurteilen». Häufig lohnt sich ein Ersatzneubau finanziell dann, wenn das alte Gebäude stark baufällig ist.

  3. Gesetzliche Vorschriften
    Abhängig von dem Objekt und deinen Bedürfnissen, können die gesetzlichen Bedingungen einen Neubau oder aber auch eine Sanierung begünstigen. Altbauten sind in einigen Fällen unter heute veralteten Bauvorschriften errichtet worden. Ein Ersatzneubau müsste dann aber dem aktuellen Zonenplan folgen, der häufig strengere Vorschriften mit sich bringt. Bei einer Sanierung ist hingegen das ursprünglichen Baugesetz oder Zonenplan noch gültig. Alle Um- und Neubauten sind zudem der aktuellen Ausnützungsziffer unterworfen. Diese besagt, welche Fläche und Bauhöhe auf dem Grundstück bebaut werden darf und kann deinem Vorhaben einen Strich durch die Rechnung machen.

  4. Nachhaltigkeit
    Wie wichtig ist dir Nachhaltigkeit und wie langfristig verfolgst du deine Nachhaltigkeitsziele? Ein Neubau kann langfristig ökologischer sein, jedoch muss der gesamte Bauzyklus dabei betrachtet und die Situation individuell beurteilt werden. Um dein individuellen Energieeffizienz-Ziel zu erreichen, empfehlen wir eine GEAK Beratung.

  5. Machbarkeit einer energetischen Teilsanieurng
    Eine schrittweise Sanierung muss gut geplant werden. Deshalb rät Stefan Müller: «Eine Teilsanierung sollte man so planen, dass spätere Arbeiten jederzeit möglich sind, ohne dass frühere Arbeiten rückgängig gemacht werden müssen». Beispiel: Wenn du als erste Massnahme das Dach von aussen sanierst, dann solltest du prüfen, ob der Dachvorsprung für eine spätere Fassadendämmung verlängert werden muss. Tust du dies nicht, läufst du Gefahr, dass das Mauerwerk nach der Dämmung den Dachvorsprung überlappt. Dasselbe gilt bei Fenstereinbauten, wenn die Fassadendämmung zu einem späteren Zeitpunkt montiert wird.

  6. Emotionaler Wert des Hauses
    Finanzielle Gedanken sind bei weitem nicht die einzigen, die bei deiner Entscheidung eine Rolle spielen. Falls du nämlich über einen Abriss deines Elternhauses oder einem anderen Zuhause aus deiner Kindheit nachdenkst, kann das mit emotionalen Schwierigkeiten verbunden sein. Denke also gut darüber nach, wieviel dir Geld und Aufwand Wert sind, oder ob es sich nicht lohnt, ein Stück Kindheit zu bewahren.

Entscheidungshilfe: Step by Step

Nachdem du dir nun Gedanken zu den wichtigsten Faktoren gemacht hast, bist du bereit, eine Entscheidung zu treffen! Hier die wichtigsten Schritte, die du nun angehen solltest.

  1. Kläre dein Bedürfnisse ab
    Dazu solltest du dir überlegen, ob die bestehende Immobilie deinen jetzigen und zukünftigen Bedürfnissen gerecht werden kann. Kann die Haustechnik deine Haushaltsansprüche befriedigen? Was sind deine Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit?

  2. Lasse die Bausubstanz analysieren
    Die Analyse der Bausubstanz sollte von einem oder einem oder einer unabhängigen Immobilien-Gutachter:in durchgeführt werden.

  3. Informiere dich über die gesetzlichen Rahmenbedingungen
    Rufe dazu bei deinem Kreis- oder Gemeindebüro an und lasse dich beraten. Überprüfe in jedem Fall auch das Grundbuch. Stefan Müller warnt nämlich: «Neu eingetragene Dienstbarkeiten könnten mögliche Einschränkungen beim Bauen mit sich ziehen». Zum Beispiel, wenn ein Näher- oder Grenzbaurecht errichtet wurde.

  4. Analysiere die Kosten
    Stelle dazu ein Budget auf und hole gegebenenfalls einen Kredit oder eine Hypothek ein.

  5. Prüfe deine zeitlichen Ressourcen
    Wie lange bist du bereit, im Umbau zu leben? Falls du während des Umbaus temporär ausziehen musst, prüfe sorgfältig die Bedingungen der Mietverhältniskündigung.

  6. Prüfe Einsparmöglichkeiten und Förderprogramme.
    Informiere dich, wie es bei dir im Kanton und der Gemeinde mit Fördergeldern und Steuererleichterungen aussieht. In unserem Artikel zu Fördergeldern für energetische Sanierungen findest du mehr Informationen dazu.

  7. Hole Spezialist:innen zur Hilfe
    Lasse dich dazu von Architekt:innen oder Bauplaner:innen zu Möglichkeiten und Kosteneinschätzung beraten. Anschliessend kannst du dir deine Baupläne anfertigen lassen.

  8. Hole dir zum Schluss deine Baubewilligung ein.
    Dann kannst du loslegen!

Fazit

Kurzum: Dein spezifischer Fall gepaart mit deinen persönlichen Bedürfnissen bedingt, ob sich für dich ein Neubau oder eine Sanierung mehr lohnt. Es bleibt also abzuwägen, was technisch machbar, gesetzlich erlaubt, finanziell möglich und persönlich erwünscht ist.

Wir sind Liiva. Auf uns kannst du beim Umbauen bauen.