Wie gross darf das Traumhaus werden? Unsere FAQ zur Ausnützungsziffer

Träumst du davon, dein eigenes Traumhaus zu bauen oder einen charmanten Altbau komplett umzubauen? Dann wird dir früher oder später die Ausnützungsziffer begegnen - denn sie entscheidet, ob und wie Bauprojekte umgesetzt werden dürfen. In diesem Beitrag erklären wir dir, was es mit dieser auf sich hat und wie du sie richtig berechnest.

11.11.20227min7min

Neues Haus mit blauem Himmel hält die Ausnützungsziffer richtig ein.

Ein Schloss soll es sein - mitten im Wald. Oder doch lieber der fünfstöckige Turm direkt am See? Das Grundstück für das eigene Traumhäuschen muss nicht nur die eigenen (Wunsch)Vorstellungen, sondern auch zahlreiche weitere Bedingungen erfüllen. Nette Nachbar:innen sollen nebenan wohnen, der Weg zur Arbeit darf nicht zu weit sein und es muss Platz für die ganze Familie bieten.

Wer aber nun bei den Nachbar:innen an der Tür klopft, die Distanzen genau studiert und Baupläne zeichnet, hat erst einen Teil der Aufgaben erledigt. Denn oft wird beim Grundstückskauf eine wichtige Kennzahl vergessen: Die sogenannte Ausnützungsziffer kann dir einen Strich durch die achso-schönen Baupläne machen … Die Ausnützungsziffer ist wenig beliebt, trotzdem führt kein Weg an ihr vorbei. Mit unseren FAQ erfährst du, auf was du bei der nächsten Grundstücksbesichtigung oder beim geplanten Umbau deines Traumhäuschens unbedingt achten solltest.

Was ist die Ausnützungsziffer?

Die Ausnützungsziffer (AZ) sagt aus, wie viel Prozent der Grundstücksfläche als Wohnfläche verwendet werden darf. Die Idee dahinter ist es, zu verhindern, dass aus geordneten Ortschaften ein städtebauliches Chaos wird. Als Wohnfläche zählen aber nicht alle Teile des Hauses. Unbeheizte Wintergärten und Gartensitzplätze, aber auch Einstellräume für Velos oder Motorradfahrzeuge können abgezogen werden. Estriche und Kellerabteile sowie Waschküche- oder Trockenräume gelten ebenfalls nicht als Wohnraum. Nicht alle Bereiche deiner Grundstücksfläche sind für die Ausnützungsziffer relevant. Werfe einen Blick auf den Zonenplan - dort siehst du Bereiche, die nicht bebaut werden können. Dazu gehören zum Beispiel Waldstücke oder (wer hätte das gedacht) Gewässer. Diese Zonen werden von der Grundstücksfläche abgezogen.

Wo finde ich die Ausnützungsziffer?

Deine Gemeinde oder Stadtverwaltung verfügt über einen Bau- und Nutzungsordnung, die auch einen Zonenplan mit einschliesst. Grundsätzlich kannst du diese Pläne bei den lokalen Behörden einsehen. Ist eine Ausnützungsziffer vorhanden, findest du diese ebenfalls dort. Die Ausnützungsziffer ist in der Regel ein Koeffizient zwischen 0.3 und 0.8.

Der Zonenplan zeigt, welches Grundstück wie genutzt werden kann. Wo liegt die Landwirtschaftszone? Wo wohnen die Einwohner:innen? Auf diese Weise wird der Schweinestall nicht direkt neben der Schule und die Wohnhäuser nicht mitten im Industriegebiet gebaut.

Wie ermittle ich die Ausnützungsziffer für mein neu gekauftes Grundstück?

Wer ein Grundstück kauft, der möchte natürlich in den meisten Fällen wissen, wie gross sein Traumhaus werden darf. Die Ausnützungsziffer ist in diesem Fall bereits im Zonenplan vorgegeben - sie entscheidet, über die verfügbare Wohnfläche für Ihre architektonischen Verausgabungen. In dem Fall lautet die Rechnung wie folgt:

Anrechenbare Landfläche × AZ = Anrechenbare Bruttogeschossfläche.

Rechnen wir das doch gleich gemeinsam durch. Du hast ein wunderschönes Grundstück gefunden, 800 Quadratmeter misst die anrechenbare Landfläche. Im Kopf planst du bereits dein Traumhaus mit grosszügigen Zimmern und einem riesigen, beheizten Wintergarten. Gehen wir davon aus, dass die vorgegebene Ausnützungsziffer im Zonenplan bei 0,3 liegt, heisst die Rechnung lautet folgendermassen: 800 m² × 0,3 = 240 m². Du darfst also 240 Quadratmeter als Wohnfläche nutzen. Bei einer AZ von 0,2 sind es dann nur noch 160 m². Goodbye, Traum-Wintergarten?

Wieso ist die Ausnützungsziffer wichtig?

Die vorherige Rechnung hat gezeigt: Die Ausnützungsziffer entscheidet beim Bauen! Sie bestimmt, wie viel wo gebaut werden darf. Das hat einen Einfluss auf den Wert eines Grundstücks. Denn: Wer will Geld für ein Stück braches Land ausgeben, wenn darauf kaum eine Schuhschachtel gebaut werden darf?

Stelle dir die Stadt ohne Ausnützungsziffer vor: Jemand stellt einen gigantischen Wohnblock mit mehreren Stockwerken direkt vor dein Einfamilienhaus und nimmt dir die Morgensonne. Statt von Sonnenstrahlen wirst du nun vom Baulärm geweckt. Idyllisch ist anders. Während die AZ den Grundstückskauf komplizierter macht, ist sie für Städtebau und Ortsplanung unverzichtbar. Dank der Ziffer können die Behörden die Entwicklung eines Ortes steuern und optimal planen.

Was ist mit der Ausnützungsziffer bei Um- oder Anbauten?

Einmal Haus gekauft und jetzt nie wieder über die Ausnützungsziffer nachdenken? Leider nein - auch bei Um- oder Anbauten kommt die AZ wieder zum Tragen. Hast du auf deinem Grundstück die Wohnfläche bereits ausgenutzt, darfst du keine zusätzlichen Anbauten starten. Auch wenn deine Nachbar:innen ihr Zuhause in eine Villa umgebaut und damit dein Häuschen (wortwörtlich) in den Schatten gestellt haben, so kann die Ausnützungsziffer dein Wettbauen mit dem Nachbarn jäh stoppen.

Die Ausnützungsziffer gilt auch für Umbauten, die mehr Wohnraum schaffen, ohne das Haus tatsächlich zu vergrössern. Sprich: Wenn du aus dem Keller ein Fitnessstudio machen oder den Estrich in das Zimmer der ältesten Tochter verwandelst. Um teure Rückbauten und viel Ärger zu vermeiden, solltest du deshalb vor dem Planen zur Gemeinde oder zum Bauamt gehen und abklären, was im rechtlichen Rahmen liegt.

Woher weiss ich, ob die Ausnützungsziffer für mein Grundstück bereits komplett ausgeschöpft ist?

Möchtest du wissen, ob du die maximale Ausnützungsziffer auf deinem Grundstück bereits erreicht hast, so nimm am besten einen Taschenrechner zur Hand. Und versuche dich im Dreisatzrechnen! Wir haben vorhin bereits gesehen, dass die AZ die anrechenbare Bruttogeschossfläche vorgibt. Die AZ ergibt sich nun aus dem Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und anrechenbarer Bruttogeschossfläche. Wie zuvor erwähnt, kannst du Zonen wie Fahrbahnen, Grünflächen und Gewässer von der Grundstückfläche abziehen. Um die anrechenbare Bruttogeschossfläche zu ermitteln, addierst du die zum Wohnen verwendeten ober- und unterirdischen Geschossflächen, inklusive Mauer und Wandquerschnitte.

Nun lautet die Rechnung: anrechenbare Bruttogeschossfläche / anrechenbare Landfläche = ausgenützte Ausnützungsziffer für dein Grundstück.

Ist das errechnete Resultat tiefer als die im Zonenplan festgehaltene Ausnützungsziffer, so darfst du weitere Wohnflächen anbauen. Herzlichen Glückwunsch!

Kann die Ausnützungsziffer erhöht werden?

Die Ausnützungsziffer ist grundsätzlich fix. In wenigen Fällen dürfen die Behörden aber Ausnahmebewilligungen erteilen. Das gilt beispielsweise für Gebäude, deren Energiestandard besser ist, als der gesetzlich vorgeschriebene. Das heisst, dass die Ausnützungsziffer eventuell erhöht werden kann, wenn du den Anbau gleich mit einer energetischen Sanierung verbindest. Nachfragen schadet nicht - klopfe beim Bauamt an. Du benötigest den Haus- und Katasterplan sowie eine Skizze deines Projekts. Prinzipiell kann es sich auch lohnen, mit der Verwaltung zu sprechen, wenn du eine bestehende Liegenschaft kaufen möchtest. Die Zonenpläne werden immer wieder revidiert - eventuell steht bereits eine Veränderung an?

Was ist die Ausnützungsreserve und was kann man damit machen?

Die Ausnützungsziffer muss nicht vollständig ausgeschöpft werden. Wird ein Grundstück weniger stark bebaut, als das erlaubt wäre, entsteht eine sogenannte Ausnützungsreserve. Das kannst du dir so vorstellen: Auf deinem Land wäre eine Wohnfläche von 160 m² möglich. Allerdings willst du lieber einen kleineren Bungalow mit 100 m² Wohnfläche bauen und dafür das verbleibende Land nutzen, um dir den Traum einer eigenen Fussballwiese zu erfüllen. Somit entsteht eine Ausnützungsreserve von 60 m².

Diese Reserve kann auf andere Grundstücke übertragen werden. Das heisst aber nicht, dass du plötzlich ein weiteres Stockwerk auf das Ferienhaus im Tessin bauen kannst. Es gibt einige rechtliche Voraussetzungen: Meistens müssen die Grundstücke aneinandergrenzen und in den gleichen Bauzonen liegen.

Was ist der Unterschied zwischen der Ausnützungsziffer und der Geschossflächenziffer?

Neben der Ausnützungsziffer gibt es auch die Geschossflächenziffer (GFZ) als erweiterte Variante. In einigen Kantonen wird sie anstelle der AZ verwendet. Wie auch die AZ sagt sie aus, wie stark ein Grundstück bebaut werden darf. Allerdings schliesst die Geschossflächenziffer auch Flächen mit ein, die nicht als Wohnraum gelten. Somit zählen Dachstock, Keller sowie sonstige Konstruktionsflächen auch zur GFZ.

Welche weiteren Kennziffern zum Hausbau und Umbau muss ich kennen?

Überbauungsziffer (ÜZ):
Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist die maximal mögliche Grundfläche des Gebäudes. Dazu zählt nur das Erdgeschoss, nicht aber zusätzliche Stockwerke. Das macht die ÜZ zum “Fussabdruck des Gebäudes”. Sie wird dann wichtig, wenn es um den Abstand zu Nachbargebäuden sowie zur Grundstücksgrenze geht. Gäbe es diese Regelung nicht, könnte der Nachbar sein Haus so nahe an deine Wand bauen, dass er dir beim Zähneputzen direkt ins Bad schauen kann. Vorsicht - hier gibt es kantonale Unterschiede: Je nach Kanton wird die nicht die Ausnützungsziffer, sondern die Überbauungsziffer zur Ortsplanung verwendet.

Baumassenziffer (BMZ):
Zur Baumassenziffer zählt das effektive Gebäudevolumen über dem Boden - der Keller oder sonstige Geschosse unter der Erde gehören also nicht dazu. Die Kennzahl wird genutzt, um festzulegen, wie gross das Volumen im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf. In der Regel liegt die zulässige Baumassenziffer zwischen 1 und 2,5.

Die Rechnung dazu lautet: Grundstückfläche x BMZ = Gebäudevolumen.

Gehen wir von folgendem Fall aus: Du findest ein Grundstück mit einer Fläche von 500 Quadratmetern, bei dem die BMZ bei 1,2 liegt. Für dein Haus gilt daher: Das Volumen darf maximal 600 m³ betragen. Die Baumassenziffer ist ein Kennzeichen zur baulichen Nutzung eines Grundstücks und kommt deswegen auch bei jedem Neu-, An- oder Umbau zu tragen.

Wir sind Liiva. Mit uns nutzt du die Ausnützungsziffer aus.