7 Tipps zu werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen

Wissen ist Macht – oder zumindest ein Vorteil. Das gilt auch für Sanierungs-Investitionen, denn hier kannst du viel Geld sparen. Spätestens bei der Steuererklärung solltest du daher den Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen kennen. Erstere kannst du nämlich von den Steuern absetzen.

Das eine, das andere – oder beides?

Doch wie findest du heraus, um was für eine Investition es sich handelt? Online werden zum Beispiel oft konkrete Massnahmen als werterhaltend oder wertvermehrend aufgeführt, doch das ist nicht hilfreich. Denn je nachdem kann es sich um das eine oder das andere handeln. Oder, um die Verwirrung perfekt zu machen, um beides. Bringen wir also Licht ins Dunkel:

Als werterhaltend gelten Massnahmen, die dem Unterhalt einer Liegenschaft dienen. Das heisst, sie behalten die Gestaltung und Zielbestimmung der Immobilie bei. Anders, und etwas einfacher gesagt: Die Liegenschaft würde ohne diese Massnahmen an Wert verlieren.

Wertvermehrende Massnahmen sind hingegen solche, die nicht für den Unterhalt notwendig sind. Sie stellen also zum Beispiel einen langfristig besseren Zustand her, reduzieren die Betriebskosten oder steigern direkt den Wert der Liegenschaft. Dazu gehören meist Um- oder Anbauten.

Du wirst dich nun fragen: Was ist denn, wenn ich eine Wärmepumpe einbaue? Geheizt werden muss ja, daher ist die Investition werterhaltend. Andererseits steigert sich durch diese Investition auch der Wert der Liegenschaft, und die Betriebskosten sinken. Diese Überlegungen sind völlig richtig – und tauchen bei zahlreichen Sanierungen auf. Eine Modernisierung kann eben auch beides sein - sowohl werterhaltend als auch wertsteigernd. Steuerlich wird das meist so gehandhabt, dass der werterhaltende Anteil der Investition abzugsfähig ist, der wertvermehrende Anteil nicht.

Tipps für die Besteuerung

Zunächst einmal sollten du also alle Investitionen, die infrage kommen, steuerlich in Abzug bringen. Darauf kannst du zusätzlich achten:

1. In den meisten Kantonen und beim Bund können die Abzüge für werterhaltende Massnahmen entweder effektiv oder pauschal abgezogen werden. Für neuere Gebäude eignet sich eher ein Pauschalabzug, für ältere ein effektiver Abzug. Dies solltest du jedoch auf alle Fälle prüfen und überschlagen.

2. Bei grösseren Investitionen: Verteile diese auf zwei Jahre. So können die Abzüge in beiden Steuerjahren geltend gemacht werden.

3. Bei kleineren Investitionen: Fasse diese wenn möglich in einem Jahr zusammen. So kommst du allenfalls über die Höhe des Pauschalabzugs hinaus.

4. Dokumentiere die Sanierungen möglichst genau. Dies einerseits, um die Steuerabzüge für die werterhaltenden Massnahmen untermauern zu können. Andererseits aber auch für die wertvermehrenden Aufwendungen: Diese können nämlich beim Hausverkauf bei der Grundstückgewinnsteuer doch noch geltend gemacht werden.

5. Die Bestimmungen unterscheiden sich bekannterweise nach Kanton. Es lohnt sich also nachzufragen, wie es in deinem Kanton genau geregelt ist.

6. Investitionen in einen Erneuerungsfonds werden zu den werterhaltenden Investitionen gezählt und können entsprechend in Abzug gebracht werden. Natürlich aber nur einmalig (und nicht noch einmal, wenn die Sanierung in Angriff genommen wird). Mehr Informationen zum Erneuerungsfond findest du hier.

7. Bei Vermietung: Werterhaltende Arbeiten können nicht zusätzlich noch in Form eines höheren Mietzinses auf die Mieter umgewälzt werden.