Immobilie bewerten lassen: Das sollten Sie wissen.

Ob Sie an einen Verkauf denken, geerbt haben oder eben doch einfach nur aus Neugier: Es kann viele Gründe geben, warum man eine Immobilie einschätzen lassen möchte. Das kann jedoch komplex werden. Jede Immobilie ist anders, und auch der Markt ändert sich manchmal schnell. Dazu kommt: Es gibt es unterschiedliche Bewertungs-Methoden. Wir haben für Sie, zusammen mit unserem Partner Bestag, die wichtigsten Methoden und weitere wissenswerte Punkte zusammengestellt.

Für Wohneigentum

Online-Kurzbewertungen

Sie werden auf einigen Webseiten zum Thema vielleicht schon auf Online-Immobilienbewertungen gestossen sein. Meistens müssen bei Online-Schätzungen nur sehr wenige Angaben gemacht werden. Entsprechend erhalten Sie auch keine allzu genauen Resultate für den Marktwert Ihrer Immobilie, sondern meist eine Spannweite, die auch oft sehr gross ausfallen kann. Diese Brandbreite kann einen ersten Anhaltspunkt geben und die grösste Neugierde stillen. Falls Sie aber einen Verkauf in Betracht ziehen, muss die Immobilie sicher genauer bewertet werden.

Hedonische Bewertungen

Es handelt sich dabei um eine statistische Vergleichsmethode, die vor allem von Banken eingesetzt wird. Gewisse Eckpunkte werden erhoben, gewichtet und verglichen: die Lage, quantitative Angaben wie Anzahl Zimmer sowie qualitative Informationen über den Zustand oder das Alter der Immobilie. Als Grundlage für die hedonische Schätzung werden die Daten von verkauften Objekten zugezogen – und somit ist das Vorgehen immer an der Vergangenheit orientiert. Diese Datengrundlagen unterscheiden sich je nach Anbieter, deshalb sollten immer mehrere hedonische Bewertungen bei verschiedenen Anbietern erstellt werden. Man rechnet bei dieser Methode mit einer Genauigkeit von ca. 20% Abweichung. Diese Methode wird sehr häufig gewählt, da sie relativ kostengünstig und verlässlich ist.

Die Realwert-Methode

Bei einer Realwertmethode wird der Markt nicht mitberücksichtigt – es geht allein um den materiellen Wert der Liegenschaft. Das kann trotzdem einen Zweck haben: Und zwar bei Liegenschaften, die sich mit den Datengrundlagen einer hedonischen Bewertung nicht so zuverlässig abgleichen lassen. Dazu gehören zum Beispiel Luxus- oder Liebhaberobjekte. Daher wird die Realwert-Methode in solchen Fällen zusätzlich zur hedonischen Methode angewendet. Als Kriterien werden der Landwert (Steuerfuss, Quadratmeterpreis ähnlicher Lagen und vergleichbarer Objekte, Nähe zu urbanen Zentren) und der Zeitwert (theoretischer Neubarwert abzüglich der Wertminderung durch Zeit und Zustand) berücksichtigt.

Für Renditeimmobilien

Ertragswertmethode

Diese Methode eignet sich nur für Immobilien, die langfristig Mieterträge bringen und ist zukunftsorientiert: Die zukünftigen Netto-Mieterträge werden durch den jeweils zutreffenden Kapitalisierungssatz dividiert. Letzterer liegt üblicherweise zwischen 2.5% (für eine grosse, moderne Wohnliegenschaft) und bis zu 8% (für kleine und ältere Liegenschaften) und hängt von folgenden Faktoren ab:

• Dem Risiko für zukünftige Renovationen oder Leerstände

• Anzahl Einheiten, Lage, Alter und Gesamtinvestition

• Ob es sich um Gewerbe- oder Wohnräumlichkeiten handelt

• Risikobereitschaft und Wunschrendite des Investors bzw. der Investorin

Discounted-Cash-Flow-Methode

Auch die Discounted-Cash-Flow-Methode orientiert sich an zukünftigen Mieterträgen. Sie wird dann eingesetzt, wenn solche Erträge zeitlich limitiert sind oder über die Zeit stark schwanken. Diese Vorgehensweise spielt vor allem bei Nutzniessungen oder Wohn- bzw. Baurechten eine Rolle.

Für Bauvorhaben

Residualwert-Methode

Wenn ein Investor bzw. eine Investorin eine Immobilie bauen möchte – ob für Vermietung oder Verkauf – wird anhand der Residualwert-Methode ermittelt, wie hoch der Kaufpreis ausfallen darf. Folgende Rechnung wird dabei gemacht: Der potenzielle Ertrag abzüglich der geplanten Investitionen ergibt den Residualwert – der dann dem ungefähren Verkehrswert des Grundstücks entspricht.

Tipps für das beste Vorgehen beim Verkauf Ihrer Immobilie

Auf jeden Fall sollten Sie folgende Punkte beherzigen – denn der Verkauf einer Liegenschaft ist oft eine der wichtigsten Transaktionen im Leben:

Besichtigung ist Pflicht

Für eine möglichst genaue, seriöse Einschätzung und auch für jede Methodik, die über eine Online-Kurzbewertung hinausgeht, ist eine Hausbesichtigung bzw. Immobilienbewertung vor Ort unabdingbar.

Einfluss von Interessen

Welche Interessen hat der/die Bewertende? Bewertungen von Banken, Architekt:innen usw. müssen immer mit gesundem Vorbehalt betrachtet werden. Zum Beispiel haben Banken im Allgemeinen ein Interesse an einem stabilen, nicht allzu hohen Immobilienwert. Architekt:innen hingegen setzen oft den Realwert (also Lage und Substanz) einer Immobilie in den Vordergrund – und berücksichtigen dabei den Markt oft zu wenig. Für den besten Preis sollten Sie daher mit regionalen, spezialisierten Fachpersonen – also Makler:innen – zusammenarbeiten.

Zusammenarbeit mit Makler:innen

Sie sollten jedoch immer mehrere Makler:innen einladen und das auch so kommunizieren. Damit erhalten sie den realistischen Preis. Ein einzelner Makler bzw. eine einzelne Maklerin wird den Immobilienwert wahrscheinlich etwas zu tief einschätzen, damit die Wahrscheinlichkeit eines raschen Verkaufs steigt. Bei mehreren Beteiligten kann es allerdings zu Überbewertungen kommen. Die Schätzpreise werden tendenziell etwas höher geschätzt, um das Mandat zu erhalten – um das zu vermeiden gibt es allerdings ein bewährtes Mittel.

Überbewertung bei Makler-Konkurrenzverfahren vermeiden

Überbewertungen sollten vermieden werden – denn sie können für Sie unangenehme nachgelagerte Preissenkungen nach sich ziehen. Bei einem Konkurrenzverfahren koppeln Sie die Provision daher am besten an die Bewertung des Maklers bzw. der Maklerin: So erhält er oder sie die vereinbarte Provision nur, wenn der erwartete Preis erreicht wurde. Bei Abweichungen greift ein Bonus-/Malus-System, das zusätzliche Anreize schafft. Ist die Liegenschaft überbewertet, wird die Provision reduziert. Bei einem besseren erreichten Preis erhält der Makler bzw. die Maklerin einen Bonus und wird sich dafür einsetzen.

So nimmt unsere Partner Bestag im Verkaufsprozess die Bewertung vor:

• Ein:e Bestag-Kundenberater:in besichtigt die Immobilie vor Ort und organisiert eine Besichtigung von mehreren Maklern am gleichen Tag.

• Die Auswahl der Makler:innen ist regional und erfolgsbasiert.

• Die Makler:innen bewerten unter Einbezug eines Bonus-/Malus-Systems die Immobilie im Konkurrenzverfahren.

• Sie erhalten den Bewertungsbericht mit drei Makler-Bewertungen sowie zwei hedonischen Bewertungen.