Hypothek im Alter: Sorglos im Eigenheim, auch nach der Pensionierung

Mit der Pensionierung wird der gewohnte Alltag gehörig auf den Kopf gestellt. Von einem Tag auf den anderen hat man viel Zeit – Zeit für all die Dinge, die man schon immer machen wollte. Wer nicht gerade eine Weltreise plant, kann nun jeden Winkel seines Eigenheims auskosten. Gleichzeitig ändert sich die finanzielle Situation. Der Lohn kommt nicht mehr wie gewohnt 13 Mal pünktlich aufs Lohnkonto und der Bonus ist gestrichen! Ab sofort ist man Rentenbezüger:in. Aber keine Sorge, wer clever und vor allem rechtzeitig plant, kann geschickt Einkommenslücken vermeiden.

Auf der Gewinnerseite steht, wer sich bereits in jungen Jahren Gedanken über die finanzielle Situation nach der Pensionierung macht, insbesondere über die Tragbarkeit seiner Immobilie! Es gilt die Faustregel: Wohnkosten inklusive Neben- und Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen sollten nicht höher als ein Drittel des Bruttoeinkommens sein. Wenn du noch der jüngeren Generation angehörst, werden Banken deiner Rentner:innen-Situation vorerst wenig Beachtung schenken. Trotzdem solltest du schon jetzt kontrollieren, ob du dir deine Hypothek auch nach der Pensionierung noch leisten kannst und überprüfen, welche Vorkehrungen du treffen solltest.

Die Tragbarkeitsrechnung – so einfach geht‘s

Entscheidend für die Tragbarkeit einer Immobilie ist die sogenannte Tragbarkeitsrechnung. Die Tragbarkeit berechnet sich immer gleich, unabhängig, ob das Einkommen aus deinem Lohn oder AHV-Beiträgen besteht. Folgende Faktoren sind ausschlaggebend:

• Kalkulatorischer Zins (5 % der Hypothekarsumme)

• Neben- / Unterhaltskosten (ca. 1 % des Objektwertes)

• Pflichtamortisationen (auf 2/3 des Objektwertes innerhalb von spätestens 15 Jahren – meist maximal bis zum ordentlichen Pensionsalter)

• Die Summe dieser totalen kalkulatorischen Objektkosten sollte maximal 1/3 des Einkommens ausmachen.

So sieht die Rechnung konkret aus:

Berechnen wir also das nötige Jahreseinkommen für ein Haus mit dem Wert von CHF 1’000’000 und einer Hypothek von CHF 750’000 (75 %) vor und nach der Pension.

Tragbarkeitsrechnung vor der Pensionierung:

• Kalkulatorische Zinsen, 5 %: 0.05 * CHF 750’00 = CHF 37’500

• Unterhaltskosten, 1 %: 0.001 * CHF 1’000’000 = CHF 10’000

• Amortisationspflicht auf 65 %: IST-Hypothek (CHF 750’000)- SOLL-Hypothek(CHF 650’000), verteilt auf 15 Jahre = CHF 6’666

• Total jährliche Kosten: Kalkulatorische Zinsen + Unterhaltskosten + Amortisation = CHF 54’166

• Jährliches Mindesteinkommen, um Tragbarkeit zu gewährleisten: Jährliche Kosten * 3 = CHF 162 500

Mit der Pensionierung verändert sich eine Variable dieser Rechnung entscheidend: das Einkommen! Das zur Verfügung stehende Einkommen setzt sich aus AHV-Rente, Pensionskasse und 3. Säule zusammen.

Die meisten Kreditgeber fordern eine Pflichtamortisation bis zur Pensionierung auf 65 % des Immobilienwertes, wodurch die Position "Amortisationspflicht" entfällt. Das reduziert die Kosten im Alter etwas.

Tragbarkeitsrechnung nach der Pensionierung:

• Kalkulatorische Zinsen, 5 %: 0.05 * CHF 650’000= CHF 32’500

• Unterhaltskosten, 1 %: 0.001 * CHF 1’000’000= CHF 10’000

• Kalkulatorische Zinsen + Unterhaltskosten = CHF 42’500

• Jährliches Mindesteinkommen, um Tragbarkeit zu gewährleisten: Jährliche Kosten * 3= CHF 127’500

Was heisst das für mich bei Abschluss der Hypothek?

Wer plant, gewinnt! Wer bereits in jungen Jahren eine Immobilie kauft, hat wohl anderes im Kopf, als an die Pension zu denken. Eher freut man sich schon auf die Einweihungsfeier und all die Erlebnisse, die im neuen Eigenheim stattfinden werden. Aber was ist, wenn plötzlich das Alter anklopft? Keine Panik, mit ein paar cleveren Entscheidungen stellst du sicher, dass dein Traumhaus auch nach der Pensionierung noch tragbar ist.

Wenn du unter 45 bist, spricht dich dein Hypothekaranbieter üblicherweise nicht aufs Thema Pension an. Da musst du schon selbst aktiv werden. Wenn du über 50 bist, ist es ein Muss, sich mit diesem Thema auseinanderzusetzen. Berücksichtige alle Eventualitäten, auch wenn das unangenehm sein kann. Denke an die finanzielle Absicherung und Tragbarkeit bei Invalidität oder im Todesfall, z. B. des Partners oder der Partnerin. Stelle dir vor, in einer Trauerphase auch noch aus deinem Zuhause ausziehen zu müssen – ein wahres Horrorszenario!

Beat Eberle, Leiter Produktmanagement Hypotheken bei der Mobiliar rät: «Wenn du Wohneigentum kaufst, berücksichtige unbedingt deine Gesamtsituation, Tragbarkeit der Hypothek UND Vorsorge. Das gilt immer auch, wenn sich deine Lebenssituation ändert, wenn du beispielsweise Vater oder Mutter wirst oder dein Arbeitspensum reduzierst».

Eine vorausschauende Planung ist bereits beim Kauf essenziell. Hier zeigt sich der Unterschied zwischen den Hypothekaranbietern: Ein guter Hypothekaranbieter weist in der Beratung auf alle möglichen Szenarien hin und kann mögliche Lösungen aufzeigen. Lasse dich auf jeden Fall von Expertinnen und Experten beraten, dann bist du für alle Eventualitäten gewappnet. Und du kannst sorgenfrei in deinem Eigenheim alt werden.

Pflichtamortisation & Tragbarkeit: Pflichtteil bezahlt, ist damit alles im grünen Bereich?

Wusstest du, dass du spätestens bis zur Pension 2/3 der Hypothek abbezahlen musst? Das heisst: Eine allfällige 2. Hypothek muss dann komplett zurückbezahlt sein. Aber aufgepasst – auch wenn du die 2. Hypothek vor der Pension längstens abbezahlt hast, hast du noch lange keine Garantie, dass die bestehende Hypothek nach der Pensionierung für dich tragbar ist. Da bei der Tragbarkeit immer mit einem Zins von 5 % kalkuliert wird, resultiert für manche Renten eine sehr hohe Belastung. Je höher dein Eigenheim belastet ist, desto schwieriger ist es, die Tragbarkeitsrechnung zu erfüllen. Falls die Tragbarkeit im Alter nicht mehr gegeben ist, kann dein Geldgeber eine ausserordentliche Amortisation verlangen oder die Hypothek im schlimmsten Fall kündigen. Das Worst-Case-Szenario wäre, wenn du aus diesem Grund deine Immobilie verkaufen müsstest.

Also am besten so viel wie möglich von der Hypothek abbezahlen? «Nicht unbedingt!», sagt Spezialist Beat Eberle. «Ich empfehle stattdessen, Rücklagen zu bilden, um bei Bedarf die Hypothek über die Pflichtamortisationen hinaus reduzieren zu können».

Und wie gehe ich dafür vor? Tätige idealerweise Pflichtamortisationen und weitere Rücklagen, so weit wie möglich, indirekt über ein Vorsorgeprodukt. Anstatt die Schuld direkt zurückzuzahlen, zahle auf ein 3a-Vorsorgeprodukt ein und verpfände dieses, wenn nötig. Die Schuldzinsen bleiben damit gleich und können weiterhin von den Steuern abgezogen werden. So hast du den Fünfer und das Weggli.

Aber aufgepasst: Wird eine 3. Säule verpfändet, wird diese Sicherheit für die Berechnung der Pflichtamortisationen berücksichtigt. Das heisst, der Hypothekargeber kann verlangen, dass der verpfändete Betrag beim Erreichen des ordentlichen Pensionsalters für die direkte Amortisation der Hypothek verwendet werden muss. Somit würde dein verpfändetes 3a-Guthaben und damit gegebenenfalls ein Bestandteil des von dir eingeplanten Altersguthaben nicht zur Verfügung stehen.

Ja, ich will... die Tragbarkeit meiner Hypothek im Alter gewährleisten – was muss ich nun konkret tun?

Bravo! Du bist auf dem richtigen Weg. Je früher du dich mit der Tragbarkeit im Alter auseinandersetzt, desto einfacher ist es, sie zu gewährleisten. So hast du mehr Zeit, um zu sparen und damit auch mehr Flexibilität über dein Vermögen.

So kannst du vorgehen, um die Tragbarkeit im Alter zu gewährleisten:

Vorsorgesituation aufbessern: Mit regelmässigen Einlagen in die 3. Säule baust du dir Vermögen auf, welches du im Alter einsetzen kannst. Eine andere Option ist der freiwillige Einkauf in die Pensionskasse (2. Säule). So sparst du Steuern und erhöhst gleichzeitig deine Altersrente. Das unterliegt aber einigen Einschränkungen - lasse dich dazu am besten beraten.

Sparen: «Nutze Tiefzinsphasen, um Rückstellungen fürs Rentenalter zu tätigen», empfiehlt Beat Eberle. Der fiktive kalkulatorische Zinssatz ist mit 5 % nämlich sehr hoch angesetzt – der aktuelle reale Zinssatz bewegt sich um 2,5 % (Stand Januar 2023). Damit sind deine Wohnkosten tiefer als von den Hypothekaranbieter:innen vorgerechnet. Lege das ersparte Geld zur Seite. Verfügst du beim Eintritt ins Rentenalter über einige Franken Erspartes, so kannst du versuchen, dies als fiktives Einkommen an die Tragbarkeit anrechnen zu lassen. Das ist aber nicht bei allen Kreditgebern identisch geregelt.

Was eignet sich nun besser als Vorsorge, Säule 3a oder Sparkonto? Expertentipp von Beat Eberle: «Überlege dir, wie flexibel du dein Erspartes einsetzen möchtest. Zur Gewährleistung der Tragbarkeit empfehle ich aufgrund der Steuervorteile immer den Weg via Säule 3a. Dort darfst du einbezahltes Geld auch für selbstgenutztes Wohneigentum, das heisst zur Amortisation der Hypothek, nutzen. Aber sonst hast du nur limitierte Möglichkeiten, das dort einbezahlte Geld für andere Zwecke zu nutzen. Wenn dir Liquidität wichtig ist und du im Notfall jederzeit auf dein Geld zugreifen möchten, wähle besser das Sparkonto».

Wir sind Liiva. Wir leben jetzt und planen für später.