Was kostet ein Haus im Monat? So planst du die laufenden Kosten für dein Eigenheim.

Ein kleines, freistehendes Häuschen im Grünen. Ringsum der Garten mit einem Apfelbaum und viel Natur. Mama und Papa stehen lachend auf der Wiese, die beiden Kinder spielen und toben um das Haus herum.

Die Zeichnung ihres Sohnes bildet den grossen Traum von Andrea (39) und Stefan (42) Berger perfekt ab. Noch hängt dieser Traum am Kühlschrank in der Mietwohnung der Schweizer Familie. Doch das Ziel der Bergers ist klar: Sie möchten die Szene auf der Zeichnung so bald wie möglich Realität werden lassen - am liebsten im Zürcher Weinland. Das Eigenkapital für die Hypothek haben sie bereits gespart, doch das ist nicht die letzte finanzielle Frage, welche die Familie klären muss. Die Bergers sollten sich auch Gedanken darüber machen, welche Kosten jeden Monat in einem Eigenheim anfallen und wie sie ihr Budget entsprechend planen müssen.

Wir haben mit Jordi Alvarez gesprochen. Als Treuhänder, Experte für Budgetplanung und CEO der L&A Premium Consulting AG weiss er, auf was es bei der Budgetierung des Eigenheims ankommt.

Welche laufenden Kosten fallen beim Eigenheim an?

Nie mehr Miete zu bezahlen ist einer der vielen schönen Aspekte von Wohneigentum. Dies bedeutet jedoch nicht, dass mit einem Eigenheim keine Rechnungen mehr anfallen. Zahlreiche neue Posten müssen ins Budget eingerechnet werden. Damit du dein Budget langfristig im Griff hast und optimieren kannst, findest du im Folgenden eine Übersicht über alle wichtigen regelmässigen Kosten für dein künftiges Eigenheim.

Hypothekarzinsen & Amortisation

Der wohl naheliegendste und meist auch grösste laufende Kostenpunkt von Wohneigentum ist die Hypothek. Neben den monatlichen Zinsen solltest du auch die Pflichtamortisation der 2. Hypothek im Budget berücksichtigen. Wie hoch die Zinsbelastung ist, hängt von der individuellen Hypothek ab. Als Faustregel kannst du mit einem langfristigen Zins von 5 % rechnen, um auf der sicheren Seite zu sein. Dies ist auch der Sicherheitszinssatz, der von Banken für die Tragbarkeitsrechnung verwendet wird. In der Realität waren die Hypothekarzinsen aber schon seit Jahrzehnten nicht mehr so hoch. Jordi Alvarez gibt uns seine Einschätzung: «Eine Prognose für die Zinsentwicklung ist derzeit schwierig, ich betrachte es aber eher als unrealistisch, dass die Hypothekarzinsen tatsächlich auf 5 % steigen werden.»

Wenn du eine 2. Hypothek aufnimmst, solltest du bei deiner Budgetplanung ausserdem bedenken, dass du diese innerhalb von 15 Jahren zwingend zurückzahlen musst. Treuhänder Jordi Alvarez rät uns zu diesem Thema: «Teile deine Hypothek nicht in mehrere Tranchen ein. Ansonsten hast du bei einer Erneuerung der Hypothek keinen Verhandlungsspielraum und musst die Konditionen deines Finanzinstituts akzeptieren. Denn ein Wechsel zu einer anderen Bank ist erst möglich, wenn die längere Hypothek ausläuft.»

Was bedeutet dies nun konkret für Familie Berger? Nehmen wir an, ihre Immobilie kostet CHF 1’000’000.– und die Hypothek beläuft sich auf CHF 800’000.– Zwei Drittel des Kaufpreises, das heisst CHF 666’700.–, können Sie in der 1. Hypothek aufnehmen. Die restlichen CHF 133’300.– sind in der 2. Hypothek, die sie innert 15 Jahren zurückzahlen müssen.

Die jährlichen Kosten der Familie belaufen sich folglich auf:

• Hypothek: CHF 800’000.– * 5 % = CHF 40’000.–

• Amortisation: CHF 133’300.– / 15 = CHF 8’887.–

Insgesamt sollte die Familie somit mit CHF 48’887.– pro Jahr, oder CHF 4’074.– pro Monat für ihre Hypothek in Ihrem Budget einrechnen.

Wichtig: Die Amortisation solltest du nicht mit den Zinskosten in den gleichen Topf werfen. Während das Geld für die Hypothekarzinsen weg ist, ist die Amortisation eine langfristige Investition. Denn mit jeder Zahlung besitzt du ein bisschen mehr von deinem Eigenheim.

Steuern: der Eigenmietwert

Ein zweiter wichtiger Kostenpunkt, welcher im monatlichen Budget berücksichtigt werden sollte, ist der Eigenmietwert. Dieser beschreibt die fiktiven Einnahmen, die Wohneigentümer:innen verdienen würden, wenn sie ihre Liegenschaft vermieten oder verpachten würden. Dieses fiktives Einkommen wird zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet und erhöht so die Steuerrechnung. Der Eigenmietwert, der versteuert werden muss, entspricht in der Regel ca. 60 – 70 % des erzielbaren Einkommens, wenn das Haus vermietet werden würde. Im Gegenzug können Hausbesitzer:innen unter anderem die Unterhaltskosten und die gezahlten Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Hierzu erklärt uns Experte Jordi Alvarez: «Der Eigenmietwert ist vor allem bei einem tiefen Zinsniveau ein Knackpunkt. Sind die Zinsen, wie aktuell mit 2,8 % eher hoch, ist die Belastung durch den Eigenmietwert kleiner. In diesem Fall können Eigentümer:innen nämlich auch höhere Abzüge geltend machen, sodass die Steuern weniger stark ansteigen.»

Die genaue Berechnung des Eigenmietwerts unterscheidet sich von Kanton zu Kanton. Grundlage ist der Steuerwert der Immobilie, der jeweils auf Basis des Verkehrswerts ermittelt wird. Meist gibt es hier nur wenig Optimierungs- bzw. Sparpotenzial. Ausserdem sind die Auswirkungen des Eigenmietwerts auf die Steuerrechnung sehr individuell. Jordi Alvarez empfiehlt: «Wenn du die Folgen im Voraus kennen möchtest, solltest du den Zins beobachten oder frühzeitig einen Steuerexperten hinzuziehen.»

Für das Traumhaus der Familie Berger im Kanton Zürich beträgt der Eigenmietwert 3.5 % des Steuerwerts. Nehmen wir der Einfachheit halber an, der Steuerwert des Hauses entspricht dem Kaufpreis von CHF 1’000’000.–, dann steigt das steuerbare Einkommen der Familie um jährlich CHF 35’000.–

Gut zu wissen: Der Eigenmietwert ist seit Langem ein Zankapfel in der Schweizer Politik. Aktuell diskutiert das Parlament zum wiederholten Male über seine Abschaffung. Was die Folgen für Eigenheimbesitzer:innen bei diesem Systemwechsel sein könnten, liest du in unserem Expertenbeitrag mit Nationalrätin Franziska Ryser.

Versicherungen

Ein weiterer laufender Kostenpunkt sind die Versicherungen für dein Eigenheim. Im Ernstfall kann eine richtige Absicherung vor dem finanziellen Ruin bewahren. Grundsätzlich gilt es, zwischen der Gebäudeversicherung und Zusatzversicherungen zu unterscheiden:

Die Gebäudeversicherung deckt Feuerschäden sowie Elementarschäden und ist fast überall in der Schweiz obligatorisch. Ausnahmen sind die Kantone Tessin, Wallis, Genf und Appenzell Innerrhoden.

Zusatzversicherungen umfassen eine Vielzahl weiterer Versicherungen, die man bei Bedarf abschliessen kann. Zu diesen zählen beispielsweise Glasbruch-, Erdbeben-, oder Wasserversicherungen.

Welche Zusatzversicherungen im Einzelfall nötig oder sinnvoll sind, hängt von vielen Faktoren ab. «Oft werden sie als etwas Überflüssiges dargestellt, das sind sie aber nicht», gibt Jordi Alvarez zu Bedenken. «Wichtig ist, eine genaue Risiko-Analyse durchzuführen, im Idealfall in Zusammenarbeit mit einem Experten oder einer Expertin. So kannst du abschätzen, welche Risiken du tragen kannst und gegen welche du dich lieber versichern möchtest. Ausserdem führen Versicherungsgesellschaften laufend neue Produkte ein. Um Kosten zu sparen, ist es somit ratsam, die Versicherungsdeckung regelmässig zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen.»

Für Familie Berger im Kanton Zürich belaufen sich die jährlichen Kosten für die Gebäudeversicherung inklusive Wasserversicherung, Erdbebenversicherung und Glasbruchversicherung auf ca. CHF 1’000.– . Beachte hierbei, dass die Versicherungsprämien stark von den unterschiedlichen Anbietern, sowie den Regelungen im jeweiligen Kanton abhängig sind.

Experte Jordi Alvarez macht schliesslich auf eine wichtige Absicherung aufmerksam, die oft nicht sofort mit dem Eigenheim in Verbindung gebracht wird, aber von grosser Bedeutung ist: «Vernachlässige das persönliche Unfall- und Todesrisiko nicht! Bricht das Haushaltseinkommen im Ernstfall zu einem grossen Teil oder ganz weg, ist die Finanzierung der Hypothek in den meisten Fällen gefährdet. Bist du hier nicht ausreichend abgesichert sind, kann es dazu kommen, dass du in der Trauerphase dein Eigenheim aufgeben musst».

Neben- und Unterhaltskosten

Natürlich verursacht auch das alltägliche Leben im Eigenheim monatliche Kosten. Dazu zählen Nebenkosten, wie Heizungskosten und der Strom- und Wasserverbrauch, sowie laufende Unterhaltskosten, die für Reparaturen und die Instandhaltung von Gebäude und Grundstück aufgewendet werden müssen. Experte Jordi Alvarez verrät uns seine Faustregel für die Kalkulation dieser Kosten: «Pro Jahr sollte man mit 1.5% des Gebäudewerts für Neben- und Unterhaltskosten rechnen. Ausserdem empfehle ich, nochmals denselben Betrag als Rückstellung für grössere Sanierungen zu sparen. Insgesamt solltest du pro Jahr also 3% des Gebäudewerts zurücklegen». Für die Familie Berger bedeutet das, dass sie für Ihr Haus mit einem Wert von CHF 1’000’000.– jedes Jahr CHF 30’000.– für Neben- und Unterhaltskosten sowie grössere Sanierungen einrechnen sollte.

Die effektivste Möglichkeit, laufende Neben- und Unterhaltskosten zu reduzieren, liegt in der Steigerung der Energieeffizienz. Moderne Wärmepumpenheizungen als Ersatz für alte Ölheizungen oder eine gute Dämmung bieten beispielsweise grosses Energiesparpotenzial und können langfristig deine laufenden Kosten deutlich senken.

Tipp: «Führe einen Energieaudit nach GEAK durch und saniere dein Eigenheim energetisch. Diese Massnahme kann helfen, die Ausgaben für Energie im Haushalt um bis zu ein Drittel zu senken», so Experte Jordi Alvarez.

Die laufenden Kosten für das Eigenheim berechnen – so geht’s!

Nun wissen wir, welche laufenden Kosten ein Eigenheim verursacht und welche Faustregeln wir bei der Berechnung beachten sollten. Doch wie sieht eine Budgetierung konkret aus? Das Beispiel der Familie Berger macht es anschaulicher. Die Folgen auf die Steuern durch den Eigenmietwert lassen wir bei der Berechnung aussen vor, da diese von vielen individuellen Faktoren abhängig sind. Alle Angaben, die wir benötigen, sind der Kaufpreis von CHF 1’000’000.–, die Höhe der Hypothek von CHF 800’000.–, der Anteil der 2. Hypothek von CHF 133’300.– und die Versicherungsprämien von CHF 1000.–

In ihrer Berechnung konzentriert sich Familie Berger zuerst auf die wichtigsten laufenden Kosten. Diese berechnet sie wie folgt:

Bei dieser Rechnung gibt es zwei Dinge zu beachten: Erstens nutzt Familie Berger in ihrer Budgetierung den fiktiven Hypothekenzinssatz von 5 %, der auch von Banken verwendet wird. Ihre tatsächlichen Hypothekarkosten werden in der Realität meist niedriger ausfallen. Das Polster, das sich Familie Berger so schafft, kann sie in Rückstellungen einfliessen lassen. Zweitens sollte Familie Berger beachten, dass bei einem Neubau meistens Baugarantien existieren, die Schäden am Eigenheim im ersten Jahr nach der Fertigstellung decken. In diesem Fall würden die Kosten bei einem Neubau vorerst niedriger ausfallen.

Im nächsten Schritt betrachtet Familie Berger die Amortisationskosten und zusätzliche Rückstellungen für umfassendere Sanierungen. Diese Punkte möchte die Familie separat ausweisen, da es sich bei diesen Kosten um Investitionen in die Zukunft handelt. Indem sie in die Werterhaltung und die langfristige Instandhaltung ihres Eigenheims investieren, schaffen die Bergers nicht nur ein schönes Zuhause für die Gegenwart, sondern auch eine solide Grundlage für ihre Zukunft. Familie Berger berechnet die Investitionskosten in ihre Immobilie wie folgt:

Um die gesamten, möglichen Kosten zu berechnen, addiert Familie Berger nun die laufenden Kosten und die Investitionen ins Eigenheim. Insgesamt sollte Familie Berger also mit Kosten von ca. CHF 79’887.– pro Jahr oder CHF 6’657.– pro Monat rechnen.

Diese Summe mag zunächst sehr hoch erscheinen! Doch lasse dich davon nicht abschrecken. Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei einem grossen Teil dieser Summe um Investitionen in die Zukunft. Durch die Amortisation verringert die Familie ihre Verschuldung und unterstützt damit ihren Eigenkapitalaufbau. Zudem berücksichtigt die Berechnung ein erhebliches (freiwilliges) Sicherheitspolster, indem sie mit einem Hypothekarzins von 5 % und mit insgesamt 3 % des Gebäudewerts für Neben- und Unterhaltskosten rechnet. Letztere erhalten nicht nur den Wert des Eigenheims, sondern können in den meisten Fällen auch steuerlich abgezogen werden. Zusätzlich besteht die Möglichkeit zur indirekten Amortisation der Hypothek über die 3. Säule, was weitere steuerliche Vorteile mit sich bringt. Hier erfährst du Genaueres zur direkten und indirekten Amortisation.

Um auf der sicheren Seite zu sein, lassen sich Andrea und Stefan Berger am besten von einem Treuhandbüro oder von einem Steuerberater umfassend beraten. Im Austausch mit Expert:innen können sie Risiken und Sparpotenziale aufdecken, die sie selbst allenfalls nicht auf dem Radar hatten und dadurch langfristig Geld sparen.

Wir sind Liiva. Mit uns geht deine Rechnung auf.