Stolpersteine im Immobilienkaufvertrag erkennen und vermeiden

Beim Kaufvertrag für ein Eigenheim geht es um viel Geld und um grosse Auswirkungen auf deine Finanzen. Da lohnt es sich, gut Bescheid zu wissen und potentielle Hindernisse von vornherein aus dem Weg zu räumen. Ein wesentlicher Begleiter auf diesem Weg ist der oder die Notar:in - in manchen Kantonen auch eine andere Urkundsperson -, welche:r den Kaufvertrag beurkundet und für die Eintragung des Kaufs im Grundbuch sorgt. Wir zeigen dir, auf was du bei deinem Kaufvertrag achten solltest.

16.08.20213min3min

Das Kernstück eines Liegenschaftskaufs: Der Kaufvertrag

Ein Kaufvertrag regelt Punkt für Punkt, zu welchen Bedingungen, zu welchem Preis und auf welchen Termin hin das Objekt die Hand wechselt. Aufgesetzt wird der Kaufvertrag in der Regel nicht von den Parteien selbst, sondern von einem oder einer Notar:in. Diese:r schreibt zuerst einen Entwurf und legt ihn dann beiden Seiten zur Überprüfung und Ergänzung vor. Achte beim Erhalt des Kaufvertrags darauf, dass dieser folgende Punkte enthält.

Namen und Adressen der beiden Parteien
Beschreibung der Liegenschaft: Adresse, Katasternummer, Gebäudeversicherungsnummer (sofern vorhanden), Grundstücksfläche
Kaufpreis
Bezahlung von Gebühren und Steuern – insbesondere die Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer muss klar geregelt sein
Bei neuen Objekten: Baubeschrieb; bei älteren Objekten: Zustand der Liegenschaft bei Übergabe
Zahlungsbedingungen, Zahlungsmodalitäten
Termin für die Übertragung
Regelung zur Weiterführung bestehender Versicherungen – zum Beispiel Gebäudeversicherung
Dienstbarkeiten – müssen unbedingt mit den Angaben im Grundbuch übereinstimmen
Dokumente, die als Bestandteil des Vertrags gelten – zum Beispiel ein Baubeschrieb
Regelung für den Fall, dass eine der beiden Parteien den Vertrag nicht einhält

Tipp: Sind im Entwurf einzelne Vertragspunkte rechtlich falsch formuliert oder vergessen gegangen, solltest du dich als Erstes mit dem oder der Verkäufer:in darüber einigen. Beauftrage erst dann den oder die Notar:in mit den Änderungen, denn mehrmalige Korrekturen können schnell ins Geld gehen. Der Kaufvertrag wird von dir als Käufer:in und vom Verkäufer vor den Augen des Notars oder der Notarin unterschrieben und anschliessend von diesem beurkundet. Normalerweise organisiert diese:r auch die Eintragung ins Grundbuch. Erst wenn diese Eintragung vorgenommen ist, bist du Eigentümer:in deines neuen Zuhause.

Solange der Kaufvertrag nicht unterschrieben ist, ist ein Rückzug vom Kaufvertrag grundsätzlich möglich. Hast du allerdings dem Kauf mündlich zugestimmt und hälst du den oder die Verkäufer:in unnötig lange hin, wird diese:r seine Aufwendungen (etwa für die Ausarbeitung des Vertrags) geltend machen und allenfalls auch Schadenersatz fordern, weil neue Käufer:innen gefunden werden müssen. Anders ist die Situation, wenn der Vertrag gravierende Mängel aufweist, wenn zum Beispiel wichtige Unterlagen fehlen oder eine Täuschung vorliegt. Dann kannst du die Unterschrift selbstverständlich verweigern. Ausserdem: Sobald der Kaufvertrag von beiden Seiten unterzeichnet und notariell beglaubigt wurde, sind ausschließlich die darin vereinbarten Ausstiegsklauseln bindend. Dies kann beispielsweise eine Regelung umfassen, nach der der Vertrag für ungültig erklärt wird, falls der oder die Verkäufer :in die Baugenehmigung nicht fristgerecht erhält.