Einfach erklärt: Was ist ein Schuldbrief?

Es könnte so einfach sein. Du findest dein Traumhaus, einigst dich mit dem oder der Verkäufer:in und bezahlst den Kaufpreis - schon kannst du einziehen. In der Realität ist dieser Prozess aber komplizierter: Einerseits gibt es zahlreiche rechtliche Regelungen und andererseits kommt das Thema Hypothek schnell auf den Tisch, wenn es um die Finanzierung geht. Wer nun die Gesetzbücher nach dem Begriff Hypothek durchsucht, bleibt ratlos zurück: Das Schweizer Gesetz kennt diesen Ausdruck nämlich nicht. Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) ist die Rede vom Schuldbrief. Doch was hat das eine mit dem anderen zu tun? Wie wird der Schuldbrief erstellt und warum darf er nicht gelocht werden? Keine Sorge - es ist weniger kompliziert, als es anfangs erscheint. Wir bringen Klarheit ins Begriffswirrwarr!

Ich will eine Hypothek, was hat jetzt der Schuldbrief damit zu tun?

Die Morgensonne strahlt durch die grossen Fenster und der Balkon bietet einen einzigartigen Blick über grüne Hügel. Die Familie Schweizer ist begeistert - endlich haben sie ihr Traumhaus gefunden. Wie in der Schweiz üblich nimmt die Familie ein Hypothekendarlehen bei der Bank auf, um einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren. Dazu wird ein Grundpfandrecht auf der Liegenschaft erstellt und als Absicherung für den oder die Gläubiger:in wird der Schuldbrief errichtet. Oder wie es so schön im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) Artikel 842, Abschnitt 1 steht:

Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet, die grundpfändlich sichergestellt ist.

Aha. Einfach ausgedrückt heisst das: Der Grund, also die Liegenschaft, dient als Sicherheitsleistung für die Schulden. Die Bank darf dein Haus pfänden und verkaufen, wenn du die Hypothekarzinsen nicht bezahlst. Da die Schuld aber eine “persönliche Forderung” ist, haftest du nicht nur mit der Liegenschaft, sondern auch mit dem privaten Vermögen. Der Schuldbrief ist mehr als ein Vertrag, er ist ein Wertpapier, das einer Aktie ähnelt: Er hat einen hohen Wert und ist handelbar. Der Gesetzgeber hat klar geregelt, was es für die Erstellung der Urkunde braucht: Der oder die Notar:in ist zuständig für die öffentliche Beurkundung, im Anschluss stellt das Grundbuchamt den Schuldbrief aus. Früher wurden alle Schuldbriefe tatsächlich als effektives Blatt Papier ausgestellt. Heutzutage regiert aber der sogenannte Register-Schuldbrief: Ein elektronischer Eintrag im Grundbuch. Mehr dazu erfährst du im entsprechenden Unterkapitel weiter unten.

Wenn du aber noch einen Papier-Schuldbrief besitzt, so musst du einige zusätzliche Dinge beachten. Was zum Beispiel, wenn der Schuldbrief verloren geht und so evtl. in falsche Hände fallen könnte? Dann muss er vom Gericht als kraftlos erklärt werden, damit er seine Gültigkeit verliert. Dieses Verfahren ist allerdings aufwendig und teuer. Deshalb solltest du den Papier-Schuldbrief immer an einer sicheren Stelle aufbewahren: Idealerweise in einem Safe, wo er gegen Diebstahl oder Feuer geschützt ist.

Übrigens: Der Ordner mit deinen wichtigen Dokumenten ist kein passender Ort - du darfst den Schuldbrief niemals lochen! So wie auch andere Urkunden, z. B. die Identitätskarte, verliert der Schuldbrief durch das Lochen die Gültigkeit.

Namenschuldbrief vs. Inhaberschuldbrief: Was ist der Unterschied?

Der Papier-Schuldbrief kann auf unterschiedliche Parteien ausgestellt werden. Je nachdem ist dann die Rede von einem Namenschuldbrief oder einem Inhaberschuldbrief.

Namenschuldbrief

Der Namenschuldbrief wird auf den Namen der Gläubiger:innen ausgestellt. In den meisten Fällen ist dies deine Bank. Wird die Hypothek an eine andere Bank übertragen, muss das auf dem Titel selbst vermerkt werden.

Inhaberschuldbrief

Der Inhaberschuldbrief wird auf keinen Namen ausgestellt. Wer den Inhaberschuldbrief besitzt, ist der oder die Berechtigte am Pfandrecht. Da der Inhaberschuldbrief im Gegensatz zum Namensschuldbrief nicht elektronisch ausgestellt werden kann, ist er dem Untergang geweiht: Viele Kantone betreiben heutzutage elektronische Grundbücher.

Register-Schuldbrief: Der Schuldbrief in elektronischer Form

Seit 2012 ist der Schuldbrief nicht mehr zwingend ein Wertpapier, sondern kann ebenfalls als papierloser Register-Schuldbrief erstellt werden. Letzteres ist kein tatsächliches Papier mehr, sondern ein elektronischer Eintrag im Grundbuch. Das hat den Vorteil, dass die hohen Kosten für die Anfertigung, Aufbewahrung und Übermittlung zwischen Notariat, Inhaber:in und Bank wegfallen. Auch das Risiko, dass der Titel verloren geht oder gestohlen wird, entfällt. Der elektronische Register-Schuldbrief lautet auf den Namen der Gläubiger:in und ist damit immer ein Namenschuldbrief.

Auch wer vor 2012 einen Schuldbrief errichtet hat, ist nicht für ewig an das gedruckte Wertpapier gefesselt: Es besteht die Möglichkeit, diesen in einen elektronischen Register-Schuldbrief umzuwandeln. Dazu nötig ist ein gemeinsamer Antrag von Grundeigentümer:in und Gläubiger:in. Dieser muss schriftlich erfolgen - vorgefertigte Formulare erleichtern die Umwandlung.

Schritt für Schritt zum Schuldbrief

Bis der Schuldbrief tatsächlich errichtet ist, ist ein aufwendiger Prozess notwendig. Allerdings wird er gleich überschaubarer, wenn du das gesamte Verfahren in kleine Schritte herunterbrichst.

1. Verhandlung mit der Bank

Herzlichen Glückwunsch - Du hast dich für eine Immobilie entschieden. Zuerst starten jetzt die Verhandlungen mit den Banken. Um diese so reibungslos wie möglich zu gestalten, solltest du vorbereitet in die Gespräche gehen. Das bedeutet unter anderem, dass du die benötigten Dokumente bereithälst. Welche Unterlagen das sind, erfährst du in unserer Checkliste.

2. Der Pfandvertrag

Du hast dich mit der oder dem Verkäufer:in geeinigt und der Kaufvertrag kommt zustande. Die Bank setzt dann den Pfandvertrag auf, der meistens in den Kaufvertrag integriert wird. Das Notariat überprüft den Pfandvertrag und regelt die rechtlichen Fragen zwischen Banken, Käufer:innen und Verkäufer:innen. Oft besteht auch bereits ein Schuldbrief auf dem Grundstück. Deine Bank kann also den oder die Gläubiger:in auszahlen und den bestehenden Schuldbrief übernehmen. Dieser Schritt findet aber grundsätzlich im Hintergrund statt. Für dich als Käufer:in ist es wichtig, dass du eine:n gute:n Notar:in zur Seite weisst. Allerdings unterscheidet sich das Vorgehen von Kanton zu Kanton. Im Kanton Zürich ist beispielsweise das Notariat kantonal geregelt, während im Kanton Bern die Notar:innen privat arbeiten. Informiere dich deshalb, wer für dich der richtige Ansprechpartner ist.

Ob staatlich oder privatwirtschaftlich: Der oder die Notar:in übernimmt die rechtlichen Aufgaben: Dazu gehört die Übertragung von alten Schuldbriefen oder die Errichtung eines neuen Schuldbriefs.

3. Die öffentliche Beurkundung

In der Fachsprache wird das Unterschreiben des Kaufvertrages öffentliche Beurkundung genannt. Bei diesem Termin sind Notar:in, Verkäufer:in und natürlich du als Käufer:in dabei. Der oder die Notar:in liest den Vertrag vor und klärt Fragen oder Einsprüche. Sind sich alle einig, unterschreibt jede Partei den Kaufvertrag. Wer einen Kaufvertrag unterzeichnet, will sicher sein, dass nichts vergessen geht. Deshalb macht es Sinn, sich auch mit möglichen Stolpersteinen auseinanderzusetzen. Wie du diese Fallen beim Kaufvertrag vermeidest, liest du hier.

4. Anmeldung im Grundbuch

Der Kaufvertrag reicht aber nicht aus, damit du Eigentümer:in der Liegenschaft wirst. Für die Übertragung des Grundstücks muss eine schriftliche Anmeldung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht werden. Dieser Schritt kann direkt nach der öffentlichen Beurkundung passieren

5. Ausstellung des Schuldbriefs

Zum Schluss folgt die Ausstellung des Schuldbriefs. Wird ein neuer Titel errichtet, liegt dies in der Zuständigkeit des Grundbuchamtes bei der Eintragung ins Grundbuch.

Wieso du den Schuldbrief trotz abbezahlter Hypothek nicht löschen solltest

Du hast die Hypothekenschulden abbezahlt? Grossartig! Trotzdem solltest du den Schuldbrief nicht löschen. Bewahre den Titel stattdessen weiterhin sicher auf. Es gibt mehrere Gründe, wieso eine Löschung selten Sinn macht:

• Einen Schuldbrief errichten zu lassen, ist teuer. Im Kanton Bern beispielsweise kostet dies ungefähr 800 Franken Gebühren, je nach Komplexität des Falls.

• Du kannst den Schuldbrief für eine weitere Hypothek wieder verwenden.

• Spätestens deine Erben können vom bereits existierenden Schuldbrief profitieren.

• Wer weiss, was kommt? Schuldbriefe werden nicht nur für den Hauskauf genutzt, sondern auch bei Renovationen und Umbauten.

Wir sind Liiva. Uns schuldest du keinen Schuldbrief.